El valor del título refleja el valor de la Universalidad y de sus Estados Financieros. El valor de los inmuebles se ajustará por el IPC diario para evitar variaciones puntuales generadas por la actualización de los avalúos. El Emisor generará un valor diario de los TIN.
El riesgo geográfico y económico se mitiga con una política de diversificación y con el monitoreo permanente del mercado inmobiliario.
El riesgo de vacancia se mitiga mediante la diversificación geográfica, tipo de inmueble, sector económico, arrendatario y vencimiento. Los modelos de valoración incorporan ciclos de vacancia. También puede mitigarse mediante seguros, solicitud de garantías a los arrendatarios y cláusulas estrictas de salida en los contratos de arrendamiento.
El riesgo del activo se mitiga con los presupuestos por inmueble, con el plan de negocios por inmueble a diez años, con un seguimiento de la ejecución presupuestal, con la inversión recurrente en mantenimiento y mejoramiento, con avalúos anuales, seguros y con la gestión permanente de expertos para decidir los momentos de entrada y salida de los inmuebles.
El riesgo del arrendatario se mitiga a través de políticas de cartera y riesgo crediticio, con solicitud de garantías a la firma del contrato o seguro y con un contacto constante y directo con el inquilino.
Los riesgos asociados a la inversión en TIN son el riesgo del arrendatario, el riesgo del activo, el riesgo de vacancia y el riesgo geográfico y económico.
El límite del endeudamiento es del 40% del valor de los activos, los gravámenes pueden ser hasta por un 40% del valor activos inmobiliarios y deben ser autorizadas por Junta Directiva.
Excepciones operaciones menores al 2% del valor de los Activos.
La universalidad TIN puede endeudarse a través de créditos bancarios, leasing financiero, emisiones de títulos de contenido crediticio,operaciones transitorias de liquidez y otras aprobados por la Junta Directiva.
La universalidad TIN puede endeudarse para adquisición de activos inmobiliarios, obras de reparación y mantenimiento y Capex, obras de remodelación y necesidades de liquidez temporales para gastos de operación.
Las operaciones permitidas en TIN son Sale & LeaseBack (comprar un activo y alquilarlo a la compañía vendedora), Sale with Tenant (comprar un activo con arrendatarios existentes), Build to Suit (construir bajo contrato previo de arrendamiento un activo hecho a la medida del inquilino, sin asumir en ningún caso riesgo de construcción), nuevos desarrollos (mediante alianzas con constructores, comprar inmuebles en construcción con contrato de arrendamiento a la compra, sin asumir en ningún caso riesgo de construcción) y otras operaciones con activos estabilizados.