Los Mecanismos de Cobertura de la Emisión han sido estructurados para minimizar el impacto que pueda tener el Riesgo de Crédito de los créditos hipotecarios y no hipotecarios en el cumplimiento de las obligaciones de pago a cargo de la Universalidad. Los Mecanismos de Cobertura de la Emisión cubren únicamente el riesgo de crédito derivado de los créditos hipotecarios y no hipotecarios que conforman dicha Universalidad, exclusivamente en relación con la Serie A. Los Mecanismos de Cobertura utilizados en las estructuras son: (i) Subordinación de la Emisión, (ii) el Mecanismo de Cobertura Parcial TC, (iii) las Causales de Suspensión de Pagos, (iv) Ajuste de Balance y (v) el Mecanismo de Reducción de Tasa. Para las emisiones que aplique, el riesgo de prepago se mitiga con el mecanismo de compras sucesivas.
La subordinación de la Emisión es un mecanismo aplicable como cobertura para los títulos senior en donde los pagos se realizan de acuerdo a los conceptos relacionados en la Prelación de Pagos, teniendo prioridad de pago la serie senior.
Es un mecanismo de garantía que se aplica de manera exclusiva a partir de la fecha de emisión como cobertura de las series A, estructurado como un mecanismo de liquidez rotativo a cargo de la Titularizadora para proveer recursos a la Universalidad. El Mecanismo de Cobertura Parcial TC cubre total o parcialmente los defectos del flujo recaudado, hasta por un monto máximo equivalente al saldo máximo del Mecanismo de Cobertura Parcial TC.
Las Causales de Suspensión de Pagos son un Mecanismo de Cobertura que da lugar a la realización de pagos de capital anticipado de las series A como consecuencia de la suspensión de los pagos de intereses y capital de los TIPs B, MZ y C. Las causales de suspensión de pagos están relacionadas con el Indicador de Mora.
El Mecanismo de Reducción de Tasa tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago de los créditos resultante exclusivamente de la disminución de tasas de interés por condiciones de competencia mercado. Mediante la reducción de la tasa de interés de los créditos, como mínimo hasta el límite de la Tasa de Estructuración, será posible mitigar el impacto del prepago derivado de las cesiones de créditos , en caso de presentarse un escenario de reducción de tasas de interés de créditos por condiciones de competencia de mercado, que pueda dar lugar a procesos masivos de cesión de créditos.
Es la cobertura condicionada otorgada por el Gobierno Nacional a los Deudores con cargo a los recursos del FRECH, con el fin de promover la financiación de vivienda individual. Consiste en una permuta financiera calculada sobre la tasa de interés que se pacte en créditos hipotecarios de vivienda nueva, bajo las condiciones y requisitos señalados en la Regulación FRECH.
El Ajuste de Balance de Capital Requerido depende de la estructura de los títulos: en algunas emisiones se hace con base en las series A y B tiene por objeto garantizar en todos los casos que el Saldo de Capital Total de la serie A y el Saldo de Capital Total de la serie B se mantenga en equilibrio en relación con el Saldo de Capital Total de los Créditos Hipotecarios con mora inferior a 120 días. En los casos en que se establezca una situación de desequilibrio habrá lugar al pago de capital anticipado de la serie A. En las emisiones má recientes, el Ajuste de Balance solo tiene en cuenta el saldo de la Serie A y busca mantener la relación del título A y la cartera vigente (cartera con mora menor a 120 días) en el porcentaje definido al inició de la emisión en la estructura financiera.
Los títulos hipotecarios y no hipotecarios están respaldados por un conjunto de créditos muy amplio, no hay relación directa entre un título y cierto crédito hipotecario o no hipotecario. El prospecto de colocación de los títulos establece los mecanismos para pagar los rendimientos y el capital a los inversionistas en caso de fallas graves en el pago de los créditos. En nuestras emisiones, además de contar con una estructura que permite asegurar que se le harán los pagos a los inversionistas y todos los demás agentes que intervienen en el proceso de emisión, se han establecido Mecanismos de Cobertura. Estos mecanismos y estructuras se han diseñado para que cubran los riesgos de mora que puedan presentarse por el comportamiento mismo de pago de los deudores. En ese orden de ideas, si el recaudo de la cartera en un momento dado no es suficiente para cubrir los pagos, se activarán los mecanismos de cobertura, particularmente la garantía de liquidez hasta por el porcentaje definido, para cumplir con los mismos.
La Titularizadora Colombiana no otorga créditos, esta labor sigue siendo de los establecimientos especializados.
La Titularizadora no vende inmuebles directamente.